• 今年北京寫字樓新增供應要下滑近一半

    2020-09-17 09:08:45 admin 14
    華亮房產 寫字樓選址專家

    隨著2月中上旬企業陸續復工,疫情對商業地產的影響正在逐步展現。

    戴德梁行近期的報告顯示,針對近期疫情對中國經濟的影響,牛津經濟研究院(Oxford Economics)將2020年的預測下調0.4個百分點至 5.6%。

    但報告認為,是否能夠達到或者超越這一數值,還要看疫情持續時間的長短,以及各地財政支持的力度。德勤(Deloitte)最近的一項調查證實顯示,在接受調查的CEO中,近50%保持了本年度設定的財務目標,14%的CEO大幅調低了績效目標。

    仲量聯行的報告中,也有類似的反映。在一項針對其位于北京業主的調查顯示,僅有15.4%的業主認為,疫情對市場產生的是輕度及以下的影響,69.3%的業主認為影響達到“中度和顯著”,15%的業主認為疫情對市場會產生高烈度的重大影響。

    盡管重點城市尚未達到全面復工,但報告初步判斷,就北京寫字樓市場而言,本季度乃至部分年內入市的項目預計將多有推遲, 寫字樓市場整體活躍度將會顯著降低。

    “年初預計今年北京寫字樓市場的新增量約在190萬平方米,但受到疫情的影響,最終的實際入市量,有可能只在120萬方-100萬方的水平?!贝鞯铝盒斜敝袊鴧^研究部主管魏東表示,工地延期復工,民工延期返程,都會導致寫字樓項目入市量的延遲。另外,由于疫情所帶來的各行業增速放緩,投資方和業主方也會適時做出調整:“往年的預計量和最終實際上市量基本會有30%的浮動,但今年的差距顯然會更大?!?/span>

    不過,北京寫字樓新增量的減少,對于市場而言,或許能夠起到緩沖作用。2019年四季度的數據顯示,全市甲級平均寫字樓空置率為13.5%,平均租金環比下降1.5%,同比下降4.4%,為近8年來的最大降幅。

    受到疫情的影響,今年北京甲級寫字樓的凈吸納量將會承壓。魏東認為,新增供應量的減少,能夠緩解北京寫字樓空置率的下行壓力。

    “根據早前的測算,2020年是近年北京寫字樓新增供應量最大的一年,但到了2021年,上市量預計僅有30萬方?,F在2020年的新增量延期,對于未來兩年迅速下滑的市場供應來說,起到平衡作用?!蔽簴|表示。

    疫情的廣泛影響,使得不少機構參照2003年非典期間的行業數據,對未來可能造成的市場行情進行預判。

    仲量聯行的數據顯示,2003年2-3季度北京甲級寫字樓平均租金環比下降3%和4%,全年租金水平僅同比下降6%,到了2004年北京甲寫平均租金錄得既同比出現11.2%的增長。但全市租賃活躍度大幅下降,2003年甲寫凈吸納量僅 4.7萬平方米,僅為上年同期的37%,是 2004年的24%。

    2019年的數據顯示,北京全市甲級寫字樓租金成本已經達到21.6億元,是2003年的21倍。雖然市場有更龐大的體量和更強的抵御風險的能力,但考慮到2019年即存在經濟下行壓力帶來的市場波動,因此需要各方面調整應對措施分配疫情成本。

    不過到目前為止,相較于商業項目出現的眾多減租情況,仲量聯行針對北京寫字樓業主的調查顯示,僅有 23%的業主表示,盡管業主已經進一步下調對自身項目 2020 年租金和項目表現的預期,并對項目做出調整或計劃制定更為靈活的租賃策略,但仍有61%的受訪業主表示,目前不考慮對現有租戶給予租金的補貼或減免。

    報告認為,在 2019年北京甲寫租賃成交中,承租面積小于1000平方米的中、小型企業占比超過50%,是辦公樓需求的主要來源。而隨著中小企業面臨著因經營活動停滯出現的現金流壓力,尤其需要針對中小微企業的定向扶持政策。

    值得注意的是,盡管受疫情影響的行業廣泛,但也有一些行業表現出活力。戴德梁行報告顯示,醫藥與醫療設備,線上游戲、遠程教育等互聯網行業將快速發展 , 從而引發其擴租或新租的辦公租賃需求。

    “從復工之后,很多企業仍然選擇居家辦公的情況來看,一些‘云辦公’的軟件的使用率得到大幅提高?!蔽簴|表示,例如遠程醫療、在線問診、在線教育等在內的互聯網企業,因為人們普遍的隔離而出現實際受益,不排除這些企業在疫情結束后,有擴租需求。包括電商在內,現在“被迫”擴展到了老年用戶群體:“就商業形態而言,社區商業、新零售等等,滿足‘最后一公里’社群需要的業態,也在這一輪疫情中,展現出較大的抗風險能力?!?/span>


    年轻的老师4在线观看