• 北京甲級寫字樓空置率創八年新高 租金小幅下調

    2019-11-05 09:46:28 admin 13

    原標題:北京甲級寫字樓空置率創八年新高 大宗買家仍情有獨鐘?

      受第三產業增速放緩等宏觀經濟因素的影響,上半年北京甲級寫字樓空置率達到八年來最高值11.5%,租金小幅下調。7月10日, 高力國際在華北區物業市場2019年上半年回顧及2019年下半年展望媒體發布會上透露了上述消息。高力國際預計下半年的供給高峰將進一步推高平均空置率,并拉低平均租金,有利于企業繼續降低寫字樓租賃成本。

      上半年北京甲級寫字樓吸納量降近7成,租金微降

      高力國際發布的甲級寫字樓市場內容顯示,2019年上半年,合計21萬平方米的四個新項目完工入市,全市總存量達到832萬平方米。受2019年度第三產業增速放緩等宏觀經濟因素的影響,上半年全市總凈吸納量錄得9.6萬平方米,環比降低69.3%,同比降低60.6%。

      在租金方面,因為激烈的市場競爭致使大部分租賃業務存在降低租金的機會。2019年上半年北京甲級寫字樓平均租金環比下調0.6%至399元/月·平方米,同比下調0.7%。不過,在租賃情況良好以及需求穩定、供應有限的商圈,租金仍會持續上揚。

      面對當前市場需求疲軟的現狀,高力國際華北區董事總經理嚴區海分析稱,依行業劃分,傳統金融及傳統科技類租戶仍為需求的主要推動力,本土靈活辦公運營商的擴張速度明顯減緩。受互聯網投資熱潮降溫的影響,互聯網初創企業的租賃需求大幅下降。北京甲級寫字樓整體需求的下降及大量新增供應加劇市場競爭,全市整體空置率環比被推升0.9%至11.5%,是八年以來的最高值。

      在2019年下半年北京甲級寫字樓市場,高力國際合計約61萬平方米的七個新項目計劃入市,其中近75%的項目將位于CBD及周邊區域與麗澤金融商務區。因此,預計部分業主將會提供更為優惠的租賃條款,凈吸納量將因此比上半年大幅上升,但面臨下半年的供應高峰,北京甲級寫字樓市場的整體空置率仍將上升。

      除少數需求穩定、供應有限的商圈將繼續出現租金上漲外,嚴區海預計加劇的市場競爭及整體空置率的攀升將致使全市平均租金于2019年末半年環比下降0.5%至396.6元/月·平方米,同比下降0.6%。因此,建議有租賃需求的租戶應抓住時機,以期以優惠的租金條件獲得高品質寫字樓,同時寫字樓業主也要預見到市場的變化,及時調整租賃策略。

      整售交易達460億元,辦公類物業占主導

      高力國際發布的內容顯示,2019年上半年錄得8宗整售交易,比去年同期減少58%,但總金額達到人民幣460億元,是去年同期的2倍還多。交易金額最大的項目為融創收購的土地資產包,其中在北京的成交金額約200億元。

      雖然,整售交易成交業態有多元化發展的趨勢,但辦公樓類物業仍占主導,上半年整售交易中,寫字樓成交金額占比約為25%,其中Partner Group聯合其他外資財團收購中關村鼎好大廈項目是金額最大的寫字樓交易,總成交金額約90億元。

      此外,部分被自用型買家或投資機構收購的酒店、零售或綜合體項目也有改造為寫字樓的計劃。

      從地理位置來看,上半年整售交易項目多為四環及周邊區域,并具備改造提升前景的項目  值得關注的是,盡管外資投資機構從去年開始積極關注北京市場,但上半年成交項目中內資投資機構仍占市場主導,內資買家收購的物業金額約占79%。

      因為2019年上半年部分交易已進入深入洽談階段,高力國際預計下半年的成交量有可能進一步提升。

      對此,高力國際華北區資本市場及投資服務部副董事閆寒分析認為,當前包括機構投資者和自用型買家都對北京投資市場積極關注,其中投資者關注能夠帶來穩定收益、有租金上漲空間或能夠通過改造大幅提高收益的項目,其中以寫字樓項目為主,尤其是自用買家更關注傳統辦公項目或能夠改造為辦公樓的項目。

      新京報記者 袁秀麗 


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