• CORC:寫字樓綜合體產業園研究簡報

    2019-11-11 10:14:35 admin 60

          中資企業擴張意愿增強 有望驅動寫字樓市場需求上升

      中國經濟轉型深化帶來包括金融等高端服務業態的快速發展,中資企業擴張意愿明顯增強,也將有望驅動寫字樓市場需求的進一步上升。

      報告顯示,高達81%的受訪企業表示在未來三年有明確增員計劃,該比例較上一年大幅上漲23個百分點,其中預計人員增長10%以上企業比例超過1/3。

      在中國經濟加速轉型的背景下,金融業已成為推動服務業占比顯著增加的主引擎之一。此外,金融業與TMT行業間的穿插影響又帶來了科技金融行業的崛起,持續催生新的增長空間。

      近年來,由于科技的發展以及基礎設施建設的完善,城市中心商務區的優勢被逐漸削減,新興商務區正逐漸受到更多的青睞。從供應層面來看,一線城市已經進入了辦公去中心化的快速發展期,非中心商務區的寫字樓存量面積占比將明顯增長,租金水平較中心商務區低20-50%。

      值得一提的是,報告顯示,企業在二線城市的擴張需求表現強勁。當前,成都、重慶、武漢等中西部節點城市不僅擁有豐富的人力資源,與綜合成本保持高企的一線城市相比,其辦公租賃成本也相對較低。

      商辦“出售改轉讓” 新招還是昏招?

      面對商辦限購后的“賣難”窘境,代理注冊企業購房等新型銷售方式已經成為北京商辦市場的普遍現象。然而,北京商報記者近日調查發現,商辦項目再出新招。

          近期,位于房山的V7荷塘月色四期別墅產品開盤,該項目為石榴置業開發的商辦房屋,但號稱“不限購”。據悉,該項目為了規避限購,通過與購房人簽署“房屋轉讓合同”來向購房人“銷售”房屋。這也就意味著房屋的占有、使用、收益等權利屬于購房人,而產權屬于開發商。值得一提的是,北京市相關政策規定,商辦項目低于500平方米的房屋不能分割,而做成150平方米左右別墅的該項目,4戶擁有一個房本,且產權屬于開發商。

      在行業人士看來,V7荷塘月色的銷售模式與“以租代售”類似,也是一種“打政策擦邊球”的做法。有律師提醒,究其本質,可以理解為“以合法形式掩蓋非法目的”,置業購房存風險,購房人的合法權益也難得到保障。

      商業地產迎來重要行業"拐點" 從"重開發"到"重運營"

      業內人士普遍認為,近兩年隨著國家對住房市場調控力度不斷加大,以及線上商業流量增長不斷放緩,中國商業地產經過一系列并購重組和轉型升級,正在漸漸走出低谷,迎來重要的行業“拐點”,前所未有的風口與機遇就在眼前。

      在消費升級的形勢下,我們的商業地產不是太過剩了,而是能滿足廣大人民群眾美好生活需求的商業地產太匱乏了。我國商業地產發展應緊扣消費升級的新形勢,在文化、教育、娛樂、健康、養老和旅游等方面開發更多產品,購物中心應該向生活中心、消費中心轉型,滿足人們的美好生活需要。

      技術和消費的變化正驅動整個商業地產行業走向“拐點”。與上半場相比,下半場的邏輯和規則將發生根本性的改變。

      在商業地產體量快速增長的時期,企業更多是踐行開發商的思路,融資、拿地、開發、回籠資金。進入存量時代后,企業自持物業增多,如何盤活存量資產,就成了商業地產的重要出路。

      北京寫字樓新開工下降9成

      五環內禁止新增寫字樓和大型商辦項目的規定,正在影響寫字樓市場的供應格局。來自好租發布的2018年第一季度商辦數據顯示,一季度北京寫字樓的新開工面積同比下降94.4%,預計核心商圈的新增供應在未來會近乎絕跡。

      一季度,北京寫字樓市場有4個新項目入市,但位置都位于四環外。受此加權影響,一季度寫字樓市場的整體平均租金較上一季度略有下降,降幅為0.8%。而從去化率上看,中關村依然是去化率最高的區域,處于需求旺盛但供給不足的狀態。特別是IT、互聯網企業,越來越傾向于向中關村聚集,它們對租金的承受能力也超過了金融業。

      今年南京將迎45萬平方優質辦公物業

      戴德梁行發布了2018第一季度南京寫字樓與零售市場概況。由于南京沒有新寫字樓項目竣工入市,全市甲級寫字樓總存量維持在152萬平方米。

      報告顯示,一季度全市整體空置率環比上升1.6個百分點,到達11.7%。租約合同到期后,一些在新街口的租戶,選擇將辦公地點搬到河西的商務園區內,主要是考慮到其優惠的租金價格以及利好的政策。

      戴德梁行方面表示,市場整體空置率有所上升,使得寫字樓租金承壓。一季度,南京甲級寫字樓平均租金為人民幣139.1元每平米每月,環比小幅下降0.5%。

      上海寫字樓市場新增供應44萬㎡ 新興商務區或成未來熱點

      2018年一季度上海新增寫字樓供應面積約44萬平方米,但整體租金仍舊保持平穩,來自新興商務區的強勁需求推升了寫字樓市場,預計下一季度將新增六個項目,共計約30萬平方米。

      今年一季度共有七個項目進入市場,多個項目位于核心商務區,近半面積分布在浦東新區,全市核心商務區甲級寫字樓存量升至820萬平方米,而市場的“消化能力”并未跟上新增供應速度。

      來自第一太平戴維斯的數據顯示,一季度凈吸納量約7.09萬平方米,較去年同一季度同比減少67%,由此帶來甲級寫字樓空置率提升,同比上升約2.2個百分點。

        報告顯示,非核心商務區寫字樓在一季度顯示出空置率走低趨勢。租金方面,這些新興商務區的整體租金比市中心低,是性價比不錯的選擇。隨著新增供應的大幅增加,入市時間較長的項目通過降低租金與新項目形成競爭。

      支持租購并舉 證監會住建部開展REITs試點

      4月25日,中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱“通知”)稱,重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信托基金(REITS)。同時,鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。

      記者獲悉,監管層已經建立受理、審核和備案的綠色通道,給予住房租賃資產證券化項目快速審核、快速通過以及發行優先支持。同時,對于已經發行過資產證券化產品的住房租賃運營企業,在從事承接相關地方住房租賃項目時監管層將會給予優先考慮,通過正向激勵手段,鼓勵相關企業通過資產證券化的手段繼續發行各類住房租賃產品。此外,對于這類企業承接其他住房租賃項目,后續監管層還將出臺一系列激勵細則。

      REITs在中國還處于起步階段,未來發展空間廣闊。隨著資產證券化市場的健全及產品的成熟,房地產行業融資方式的多樣化以及國內優質經營性物業證券化比例的提升,REITs將撬動數萬億市場。

      杭州嚴控“類住宅” 一商業地塊規定不得建酒店式公寓

      4月19日,蕭山空港新城一宗商業商務地塊的成交,透露出不同尋常的信號。該地塊的出讓文件中明確規定:“不得建設酒店式公寓?!?/p>

      記者從相關職能部門處了解到,“未來這一規定對于商地而言將是常態,近期杭州針對商業用地出讓,將有新的文件出臺,以后商業地塊將不允許打‘擦邊球’,對最小可分割轉讓面積、限高等,都將有硬性規定?!?/p>

      這就意味著,接下去新出讓的商業地塊中,很難再做成小面積的酒店式公寓產品,更別提層高4.78米以上可以做成“雙鑰匙”的LOFT。

      有業內人士認為:“抑制‘類住宅’,與長效機制掛鉤,除了規范房地產市場,更是規范租賃市場,為杭州大力發展長租公寓,進一步實踐租購并舉鋪好基石。長遠看,也有利于未來房地產稅的落地?!?/p>

      武漢:賓館酒店寫字樓可改建為租賃住房

      26日,湖北省住房和城鄉建設廳官網發布《關于因城施策規范有序發展住房租賃市場的通知》(以下簡稱“《通知》”)?!锻ㄖ分赋?,2018年武漢市將形成可復制、可推廣的住房租賃試點成果,到2020年,全省基本建立租購并舉的住房制度。

      《通知》明確,試點城市可探索利用“城中村”改造產業用地、工業用地建設租賃住房,還可在住房租賃需求量大的區域,將新建商品房項目中配建一定比例的租賃住房作為土地出讓條件。允許按規定分期繳納新建租賃住房項目土地出讓金。允許試點城市將賓館、酒店、寫字樓等商業用房改建為租賃住房,其土地使用年限和容積率不變,調整后不再補交土地出讓金,經改建的租賃住房不得分割產權出售。

      《通知》指出,將從土地和規劃政策、財政稅收政策、金融和住房公積金政策、公共服務政策四方面提供支持政策,推動全省住房租賃市場規范有序發展。

     

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