• 北京商辦新政調控下寫字樓投資仍值得出手

    2018-06-14 08:59:40 admin 36

    商辦市場,歷經了一年的風風雨雨,政策、行情、新產品等層出不窮。最近有朋友傾訴道:“看見一幢幢商業大樓拔地而起,但又感受到了商辦市場的寒風陣陣,現在的北京商辦市場還值得購買嗎?”的確,在這個內行看門道,外行看熱鬧的階段下,相信很多朋

    友也擁有著同樣的疑問。

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    打壓不是目的,樓市健康發展才是


    此前,由于人們對居住的大量需求,北京上海等一線城市的很大一部分商辦物業項目都做成了‘商住’產品,都是以居住為主要使用目的,這使得未來用作辦公的小面積的商辦物業將更加稀缺。同樣也導致了以居住為需求的‘商住’類產品價格上漲。


    而新政的限購限貸,根本的目的是使商住回歸本性,將投機人群拒之門外,讓樓市更加健康有序的發展,從而促進整個北京產業與人口的升級。隨著北京大量低端產業轉移疏解,一些環境差的廉價商業形式也會被大量清理掉,勢必會刺激比較規范的商辦物業

    租金上漲。住宅的去投資化也勢必將商辦市場推向理性客觀的投資方向。


    城市發展離不開高端商業的強力支撐


    縱觀世界各大城市,城市中心的崛起均離不開高端商業的強力支撐。如果一座城市聲名在外,那么它勢必擁有極具代表性的繁華商業,如巴黎的香榭麗舍、紐約的曼哈頓、日本的銀座、香港的銅鑼灣等,莫不如是。

    在北京,海淀的中關村,朝陽的CBD與望京等等,每個重要區域,都擁有屬于自己的繁華商圈。而隨著商業一度昌盛發展,區域內的房產都曾有過價值、價格飛速上漲的時期,并且現在依舊保持在高位水平??梢?,如果一個樓盤周圍擁有大體量的商業,那么


    它未來的潛力將非同小可。

    我國商辦與住宅的價格一直處于“倒掛”


    按國際慣例,一般同一地段內的商辦物業的價格是住宅的一倍,這也是根據服務人數多少而造成使用價值的不同,以100平米的商辦和住宅比較,100平米商辦可能服務的人數是10-15人,而100平米的住宅一般為家庭的兩代最多三代3-6人居住,商辦所帶來的

    商業價值也是一般住宅不能與之相比較的,所以,為人提供價值的多少是物業定價的基礎。


    然而,我們國家的商辦與住宅的價格一直是‘倒掛’的,這首先是因為我們國家的發展現狀決定的,我們的城鎮化發展相比其他國家較晚,人們對于居住的需求是放在首位的,如果未來大部分人的居住需求已經被解決,那么,商辦的需求就會一點點被釋放出來,

    特別是現如今國家對住宅提出‘住而不炒’的要求,這將會加速改變‘商住倒掛’的局面,商辦物業的價值也會被挖掘出來,甚至從價格上高于同一地段的住宅產品,將越來越接近國際慣例。


    在目前商辦市場蕭條的情況下,商辦物業的價格相比周邊住宅價格,僅有住宅1/3-1/5價格時,單從這一點看,商辦物業還是值得考慮的。


    小戶型商辦還是值得期待的


    根據新政規定,小戶型商辦產品將變得十分稀缺,而在國家大力發展“雙創”和“互聯網+”的雙重背景下,金融、科技、專業服務類企業迅猛發展,很多初創企業均瞄準小戶型商辦,因此,未來小戶型商辦產品依然具有不錯的市場需求。


    也有數據顯示,目前北京、上海等一線城市寫字樓市場需求旺盛,空置率僅5%-6%,因此,在租賃市場房租漲勢不錯的市場行情之下,小戶型商辦,還是值得北漂等一族考慮的。


    從選擇來看,購買小戶型商辦一定要考慮地鐵口、商圈、品牌的因素!


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